Judicialis Rechtsprechung

1. Wird im Zuge der Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit Sondereigentum an einem Grundstücksteil, der aus Rechtsgründen nicht sondereigentumsfähig ist, im Grundbuch eingetragen, so entsteht ein sog. isolierter oder sondereigentumsloser Miteigentumsanteil.

2. Ein isolierter Miteigentumsanteil kann nicht auf Dauer bestehen bleiben. Ist der vermeintliche Gegenstand des Sondereigentums schlechthin sondereigentumsunfähig, so besteht in der Regel ein Anspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Übernahme des isolierten Miteigentumsanteils.

3. Bis zur Behebung des gesetzlich nicht vorgesehenen Zustandes unterliegt der Inhaber des isolierten Miteigentumsanteils den Regeln des WEG. Er ist deshalb auch zur anteiligen Kostentragung verpflichtet.

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OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 W 259/05 OLG Hamm

In der Wohnungseigentumssache

Der 15.Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 18.09.2006 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) vom 23.05.2005 gegen den Beschluss der 9.Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 04.04.2005

beschlossen:

Tenor:

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird der angefochtene Beschluss aufgehoben, soweit das Beschwerdegericht die durch Beschluss des Amtsgerichts vom 20.08.2004 ausgesprochene Zahlungsverpflichtung der Beteiligten zu 2) hinsichtlich des 36 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.04.2004 Betrages, also weiteren 1.270,85 € nebst anteiliger Zinsen, aufrecht erhalten hat.

Insoweit wird die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Gerichtskosten sowie die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 1.306,85 € festgesetzt.

Gründe:

I.)

Die Beteiligten streiten vorliegend um die Verpflichtung der Beteiligten zu 2) zur Wohngeldzahlung.

Für die hier betroffene Teileigentumsanlage wurden aufgrund der Teilungserklärung vom 03.05.1972 -ergänzt durch Erklärung vom 03.05.1972- im Juni 1972 die Teileigentumsgrundbücher angelegt. Die Beteiligte zu 2) wurde im März 1990 als Rechtsnachfolgerin ihres Ehemannes in den Teileigentumsgrundbüchern Blatt ###3, ###4, ###5 eingetragen. Nach dem in den Bestandsverzeichnissen in Bezug genommenen Aufteilungsplan soll das Sondereigentum an den Stellplätzen E74, E75 und E76 bestehen. Insoweit handelt es sich nach dem Aufteilungsplan um ebenerdige Flächen ohne eine Einbindung in ein Gebäude. Unstreitig sind die entsprechenden Flächen nie der vorgesehenen Nutzung entsprechend befestigt worden. Es handelt sich vielmehr um eine begrünte Fläche.

Anfang der 90er Jahre wurde aus dem Kreis der eingetragenen Eigentümer heraus beim Grundbuchamt angeregt, einzelne Teil- bzw. Miteigentumsrechte zu löschen. In der Sache ging es hierbei primär um auf dem Freidach eines zur Anlage gehörenden Garagengebäudes vorgesehene Stellplätze. Das Grundbuchamt wies diese Anregung zurück. Auf die hiergegen eingelegten Beschwerden hin wies das Landgericht durch Beschlüsse vom 16.06. und 10.08.1994 (7 T 183/91 und 7 T 217-319/91) das Grundbuchamt an, entsprechende Löschungen vorzunehmen. Das Grundbuchamt hat daraufhin u.a. in den o.a. Grundbüchern Blatt ###3-###5 den gesamten Eintrag des Bestandsverzeichnisses -nicht jedoch die Eintragungen in den Abteilungen I bis III- gelöscht. Gegen diese Löschungen sind in der Folgezeit in einzelnen der betroffenen Grundbücher die Stellplätze auf dem Freidach des Garagengebäudes betreffen, aufgrund von zwei auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen des Senats Widersprüche eingetragen worden.

Die Gemeinschaft nimmt die Beteiligte zu 2) vorliegend auf Zahlung von Wohngeld in Anspruch. Ursprünglich hat die Beteiligte zu 1) den Anspruch überwiegend auf die bestandskräftig beschlossenen Wirtschaftspläne für die Jahre 2000 bis 2003 gestützt, wobei für das Jahr 2003 lediglich die Vorauszahlung für die beiden ersten Monate geltend gemacht wurden. Durch Schriftsatz vom 14.04.2004 hat sie den Zahlungsantrag auf 1.306,85 € erhöht und vortragen lassen, nunmehr werde der Rückstand aus der Jahresabrechnung 2002 gestützt. Daneben werde für Januar und Februar 2003 ein Vorauszahlungsanspruch von 6 € pro Monat geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat die Beteiligte zu 2) antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 2) mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

II.)

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs.1, 43 Abs.1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt.

Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 2) ergibt sich daraus, dass ihre Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist die sofortige weitere Beschwerde teilweise begründet, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruht, soweit die ausgesprochene Zahlungsverpflichtung über die Wohngeldvorauszahlungsbeträge für die Monate Januar und Februar 2003 hinausgeht. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2) ausgegangen. Ebenso fehlerfrei sind die Vorinstanzen von der Zuständigkeit der Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit gemäß § 43 Abs.1 WEG ausgegangen, da auf das Verhältnis der Beteiligten die Grundsätze der faktischen Eigentümergemeinschaft Anwendung finden (dazu näher unten).

In der Sache hält die landgerichtliche Entscheidung der rechtlichen Prüfung nur teilweise stand.

Nicht zu beanstanden ist, dass das Landgericht dem Grunde nach die Verpflichtung der Beteiligten zu 2) bejaht hat, nach Maßgabe beschlossener Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen entsprechend § 16 Abs.2 WEG zu den Lasten der Gemeinschaft beizutragen. Entgegen der Auffassung der Antragstellerseite kommt es vorliegend jedoch nicht auf die rechtlichen Konsequenzen der Senatsentscheidungen vom 26.01.1998 (15 W 502/97) und vom 15.08.2000 an. Diese betreffen allein die Frage, ob die auf dem Freidach des Garagengebäudes befindlichen Stellplätze -vorbehaltlich weiterer damals nicht zu prüfender Voraussetzungen- sondereigentumsfähig sind. Die von der Beteiligten zu 2) erworbenen, noch zu errichtenden Stellplätze hingegen wären, auch wenn sie befestigt und dauerhaft markiert wären, nicht sondereigentumsfähig. Es entspricht allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass an Teilen der Grundstücksfläche, die nicht Bestandteil eines Gebäudes i.e.S. sind, auch unter Berücksichtigung von § 3 Abs.2 S.2 WEG Sondereigentum nicht gebildet werden kann (Senat NJW-RR 1998, 516ff; DNotZ 2003, 945, 947; Kompaktkommentar (KK)-WEG/Elzer, § 3 Rdn.107; Bärmann/Pick, WEG, 15.Aufl., § 3 Rdn.8 jew. m.w.N.).

Soll bei der Teilung eines Grundstücks in Wohnungs- oder Teileigentum ein Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an einem nicht sondereigentumsfähigen Bestandteil des Grundstücks verbunden werden und wird dies entsprechend in das Grundbuch eingetragen, so handelt es sich hinsichtlich der Bildung von Sondereigentum an dem betreffenden Bestandteil um eine unwirksame Eintragung, die unzulässig im Sinne des § 53 Abs.1 S.2 GBO ist und nicht Grundlage eines gutgläubigen Erwerbs sein kann (BGHZ 109, 179ff = NJW 1990, 447, 448). Dies berührt regelmäßig jedoch weder die Entstehung anderer Sondereigentumsrechte, noch die Entstehung des betroffenen Miteigentumsanteils (BGH a.a.O.). Letzterer entsteht vielmehr als sog. isolierter oder sondereigentumsloser Miteigentumsanteil. Da ein solcher isolierter Miteigentumsanteil grundsätzlich rechtsgeschäftlich übertragen werden kann (BGH NJW 2004, 1798, 1800; 2005, 10, 11 sub c)), ist die Beteiligte zu 2) durch ihre Eintragung im Grundbuch (sondereigentumslose) Miteigentümerin geworden.

Der Senat hat sich mit der Frage, wie ein derartiger sondereigentumsloser Miteigentümer hinsichtlich seiner Pflichten aus § 16 Abs.2 WEG zu behandeln ist, bereits in seinem Beschluss vom 25.06.1991 (15 W 76/91), der ebenfalls die vorliegende Gemeinschaft betrifft, befasst. Der Senat hat seinerzeit die Auffassung vertreten, dass sich die Beitragspflicht analog § 16 Abs.2 WEG aus einer entsprechenden Anwendung der Grundsätze der faktischen Gesellschaft ergebe.

Trotz einer zunehmenden kontroversen wissenschaftlichen Diskussion über die Behandlung sog. isolierter Miteigentumsanteile (für eine direkte Anwendung der §§ 1 ff WEG etwa Hügel ZMR 2004, 549, 553; ders. in Bamberger/Roth, BGB, Stand 2003, § 3 WEG Rdn.13; ablehnend etwa Demharter NZM 2000, 1196, 1198f) ist es in den Folgejahren zu keiner höchstrichterlichen Klärung der Frage gekommen, inwieweit die §§ 1 ff WEG auf einen sondereigentumslosen Miteigentümer anwendbar sind. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 05.12.2003 (NJW 2004, 1798ff) in argumentativem Zusammenhang ausgeführt, dass sich die Rechte und Pflichten eines derartigen Miteigentümers - wie bei einer faktischen oder werdenden Eigentümergemeinschaft - nach dem WEG bestimmen. Ausdrücklich darauf erkannt, dass der Inhaber eines isolierten Miteigentumsanteils auch zur anteiligen Lastentragung gemäß § 16 Abs.2 WEG verpflichtet ist, hat der BGH hiermit allerdings nicht, da Gegenstand des dortigen Verfahrens allein die Verpflichtung zur Anpassung der (sachenrechtlichen) Grundlagen der Gemeinschaft war. Gleichwohl wird die Entscheidung in der Literatur ganz überwiegend dahin verstanden, dass der Bundesgerichtshof von einer uneingeschränkten Anwendbarkeit der §§ 1 ff WEG ausgeht (Staudinger/Wenzel, BGB Stand 2005, § 43 Rdn.4; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rdn.184; KK-WEG/Elzer, a.a.O. Rdn.75; Hügel, a.a.O.).

Der Senat ist nach wie vor der Auffassung, dass der Inhaber eines sondereigentumslosen Miteigentumsanteils hinsichtlich seiner Gemeinschaftsrechte und Gemeinschaftspflichten entsprechend der mittlerweile weitgehend anerkannten Figur der faktischen Eigentümergemeinschaft zu behandeln ist. Dabei kann in diesem Zusammenhang der grundsätzlich bestehende Unterschied zwischen der faktischen und werdenden Eigentümergemeinschaft, der auf den voneinander zu unterscheidenden Regelungsnotwendigkeiten beruht, dahinstehen. Allein durch eine analoge Anwendung der Verwaltungsregelungen der jeweiligen Teilungserklärung und des WEG lassen sich Abwicklungsschwierigkeiten vermeiden, die andernfalls die Handlungsfähigkeit einer betroffenen Gemeinschaft nachhaltig in Frage stellen könnten. Die bereicherungsrechtliche Problematik, die durch die Figur der faktischen Gemeinschaft gerade vermieden werden soll, betrifft nicht allein die Rückabwicklung tatsächlich erbrachter Beiträge. Würde man den sondereigentumslosen Miteigentümer durch eine Umrechnung des Kostenverteilungsschlüssel auf die entstandenen Sondereigentumsrechte von der Beitragspflicht freistellen (so Demharter, a.a.O.) ergäbe sich etwa das Folgeproblem, dass die Gemeinschaft im Einzelfall dann auch Kosten übernehmen müsste, hinsichtlich derer die Verpflichtung materiell allein aus dem Miteigentum folgt (Haftpflichtversicherungsbeiträge, einzelne Grundbesitzabgaben etc.).

Der betroffene Miteigentümer wird hierdurch nicht rechtlos gestellt. Zunächst folgen aus dem Erwerb eines sondereigentumslosen Miteigentumsanteils in aller Regel Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüche gegenüber dem Veräußerer (vgl. BGH NJW-RR 2005, 10). Bei diesem kann sich der Betroffene mithin jedenfalls wegen solcher Kosten, denen infolge des Gründungsfehlers kein Vorteil gegenüber steht, schadlos halten. Darüber hinaus dient die analoge Anwendung der §§ 1 ff WEG lediglich der Regelung eines begrenzten Zeitraums. Das Bestehen eines isolierten Miteigentumsanteils ist ein gesetzeswidriger Zustand, der durch die Miteigentümer umgehend beseitigt werden muss (vgl. nur BGH a.a.O. sub b); NJW 1995, 2851, 2854, auch zu den Lösungsmöglichkeiten). Da Sondereigentum an den hier betroffenen Stellplätzen weder durch bauliche Maßnahmen, noch durch eine Änderung der Teilungserklärung begründet werden kann, erscheint es wenig zweifelhaft, dass die Beteiligte zu 2) hier einen Anspruch auf Übertragung ihrer Miteigentumsanteile auf die verbliebenden Miteigentümer hat (vorliegend mit der Besonderheit, dass die vorherige oder gleichzeitige Berichtigung der Löschung der Miteigentumsanteile erforderlich ist). Es ist allerdings auch Sache der Beteiligten zu 2), diesen Anspruch zu formulieren, an die anderen Miteigentümer heranzutragen und im Falle der Erfüllungsverweigerung einzelner Miteigentümer gerichtlich durchzusetzen.

Ob die Beteiligte zu 2) diesen Anspruch hier erhoben hat, kann dahinstehen. Da die analoge Anwendung der §§ 1 ff WEG an die Existenz des isolierten Miteigentumsanteils anknüpft, unterliegt die Beteiligte zu 2) bis zur Übertragung desselben, also der Behebung des Gründungsmangels (vgl. hierzu Wenzel a.a.O.), auch der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gemäß § 23 WEG. Da jedoch keiner der Beschlüsse, die hier als Grundlage des Zahlungsanspruchs in Betracht kommen, rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist (§ 23 Abs.4 S.1 WEG), ist die Beteiligte zu 2) an die hieraus folgende Zahlungspflicht gebunden. Ob die Beteiligte zu 2) eine evtl. Erfüllungsverweigerung hinsichtlich ihres o.a. Anspruchs auf Behebung des Gründungsmangels ihrer Zahlungspflicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) im Wege der Anfechtung (§ 43 Abs.1 Nr.4 WEG) der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung entgegen halten könnte, ist eine Frage des Einzelfalls, die sich einer abstrakten Beantwortung entzieht. Der Senat weist allerdings vorsorglich darauf hin, dass es sich bei dem Anspruch auf Behebung des Gründungsmangels um einen Anspruch handelt, der gegen die einzelnen Miteigentümer gerichtet ist, während der Zahlungsanspruch der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zusteht.

Auch der Einwand der Beteiligten zu 2), dass die Stellplätze rein tatsächlich nicht existent seien, greift nicht durch. Insoweit ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Nichterrichtung der Stellplätze in keinem zwingenden Zusammenhang mit der Sondereigentumsunfähigkeit derselben steht. Die Situation der Beteiligten zu 2) ist insoweit nicht anders als diejenige des Erwerbers eines noch zu errichtenden Sondereigentums, wie es praktisch bei der sukzessiven Errichtung einer Eigentumsanlage vorkommt. Für diese Konstellation ist jedoch anerkannt, dass die Beitragspflicht aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan / einer beschlossenen Jahresabrechnung nicht alleine deshalb entfällt, weil das Raumeigentum (noch) nicht fertiggestellt ist. Vielmehr ist das Wohnungseigentumsgesetz, mithin auch § 16 abs.2 WEG bereits ab der Anlage der Wohnungsgrundbücher anwendbar und nicht erst mit der (vollständigen) Errichtung der Baulichkeiten (Bamberger/Roth/Hügel, a.a.O. § 3 WEG Rdn.11; Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9.Aufl., § 3 Rdn.46 jew. m.w.N.). Kommt es aber schon nach den allgemeinen Regeln für die Beitragspflicht nicht darauf an, ob der Gegenstand des Sondereigentums bereits errichtet ist, so muss dies konsequenterweise auch für die analoge Anwendung der §§ 1 ff WEG auf einen sondereigentumslosen Miteigentumsanteil gelten. Letztendlich folgt damit die Zahlungspflicht der Beteiligten zu 2) auch unter diesem Aspekt, vorbehaltlich der noch zu erörternden Ungenauigkeit des Antragsvorbringens, aus der Bindungswirkung der dem Zahlungsanspruch zugrunde liegenden Eigentümerbeschlüsse.

Der Höhe nach hat die Beteiligte zu 1) bislang jedoch allein den Wohngeldvorschuss aus dem Wirtschaftsplan für 2003 betreffend die Monate Januar und Februar in Höhe von jeweils 12 € für jede der drei Einheiten schlüssig dargelegt. Soweit die Vorinstanzen einen weitergehenden Betrag zugesprochen haben, ist dies rechtsfehlerhaft.

Mit der Antragsänderung vom 14.04.2004 hat die Beteiligte zu 1) erklärt, dass neben dem o.a. Vorauszahlungsbetrag die Nachforderung aus der Jahresabrechnung für das Jahr 2002 geltend gemacht werde. Diese Erklärung bestimmt grundsätzlich den Streit- oder Verfahrensgegenstand. Dessen Bestimmtheit ist von grundlegender Bedeutung. Da der Streitgegenstand die Reichweite der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung bestimmt, dürfen insoweit keine Unklarheiten bestehen. Es ist daher eine der Hauptpflichten des Gerichts entsprechend § 139 ZPO bzw. gemäß § 12 FGG, durch geeignete Hinweise und Nachfragen vor einer Entscheidung jegliche Unklarheiten oder Doppeldeutigkeiten zu beseitigen.

Die Auffassung der Vorinstanzen sowie der Beteiligten zu 1), der geforderte Nachzahlungsbetrag ergebe sich aus der Jahresabrechnung für das Jahr 2002 ist rechtlich unzutreffend. Rechnerisch ergibt sich der Nachforderungsbetrag, wenn man von dem in den Abrechnungen ausgewiesenen "Kontostand" zum 31.12.2002 und der daraus abgeleiteten "Abrechnungsergebnisnachforderung" ausgeht. Hierbei handelt es sich jedoch ersichtlich um einen Saldovortrag aus Wirtschaftsplänen nicht allein des Jahres 2002 sowie Nachforderungen aus Abrechnungen der Vorjahre. Über die Zusammensetzung des Saldovortrages kann man dabei, mangels eines dahingehenden Vortrages, nur Vermutungen anstellen. Derartige Bestandteile einer Abrechnung mögen zur Information des einzelnen Miteigentümers sinnvoll sein, jedoch nehmen sie an der Beschlussfassung über die Abrechnung und deren Rechtswirkungen allenfalls dann teil, wenn sich ein dahingehender rechtsgeschäftlicher Wille der Eigentümergemeinschaft positiv feststellen lässt (BGH NZM 1999, 1102f; MK-BGB/Engelhardt, 4.Aufl., § 28 WEG Rdn.14).

Ein derartiger, nur ausnahmsweise anzunehmender Wille der Eigentümerversammlung vom 17.07.2003 lässt sich dem auszugsweise vorgelegten Versammlungsprotokoll nicht entnehmen und ist auch sonst nicht dargetan. Da sich aus der Abrechnung für das Jahr 2002 infolge der (hier wohl fiktiven) Einstellung von Vorauszahlungen kein Nachzahlungsbetrag, sondern vielmehr ein Guthaben ergibt, sind die Einzelabrechnungen 2002 zur Begründung einer Nachforderung gegen die Beteiligte zu 2) nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand ungeeignet. Gleichwohl ist die Sache nicht im Sinne eine Abweisung des weitergehenden Zahlungsantrages entscheidungsreif.

Bei der vorgenannten Sachlage hätte das Landgericht der Beteiligten zu 1) im Rahmen der gerichtlichen Hinweispflicht nämlich entweder Gelegenheit geben müssen, zu einem entsprechenden Regelungswillen der Versammlung weiter vorzutragen, oder aber es hätte sie darauf hinweisen müssen, dass die in den Saldo eingestellten Rückstände nicht hinreichend spezifiziert sind. Da zugunsten der Beteiligten zu 1) davon ausgegangen werden muss, dass diese jedenfalls in der Lage ist, die Zusammensetzung des Saldos nach den betroffenen Zeiträumen und die Fassung entsprechender Eigentümerbeschlüsse darzulegen, beruht die Entscheidung auf der Verletzung der richterlichen Hinweispflicht. Da eine Änderung des Streitgegenstandes, die in der vorgenannten Darlegung liegen würde, im Rechtsbeschwerdeverfahren unzulässig ist und dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht auch weitere tatsächliche Feststellungen versagt sind, war die Sache im o.a. Umfang an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 48 Abs.3 WEG.

Ende der Entscheidung